不動産売却の流れ

不動産の売却は、分らない事が多いと思います。
そんなあなたの為にわかりやすく解説します。

売却相談

売却相談

不動産の売却を行う上でスケジュールや内容によって売却方法が変わってきます。住みかえ、売却をお考えの際は、まずはコスギ不動産のプロにご相談ください。所有物件がどれ位の価格で売れるのか、住宅ローンが残っている物件を売る為にはどうしたらいいのか、また、諸費用をどのぐらい見込んでおいたらいいのかなどについてお客様の状況にあった売却方法を提案致します。

諸費用と税金について

不動産を売却する際にも費用がかかります。
契約価格から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取額になります。

• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 地積を確定させる為の測量費用
• 残債がある場合の抵当権抹消費用
• リフォームをした方がいい場合の費用
• 建物解体して更地にする場合の費用
• 所得税
• 住民税
• 印紙税

内容によって諸経費や税金、その他の費用が異なります。

査定依頼

査定依頼

不動産の売却を行う上でスケジュールや内容によって売却方法が変わってき所有の不動産がいくらで売れるのかを調べる価格査定から始まります。

査定の種類

簡易査定(机上査定)

担当者が現地確認した上で、周辺の売出事例や成約事例、公示地価などの価格データと土地面積、建物面積、間取り、築年数などのデータを参考にして、査定価格を算出する方法です。一方、眺望や内装の程度などは考慮されないため、実査定後に、価格の誤差が生じる可能性があります。

このような方にオススメです

• 住みかえを検討し始めたばかりで、とりあえず概算価格を知りたい方
• 自分の財産を確かめたい方
• 忙しいためなかなか時間が空けれない方

訪問査定(実査定)

担当者が現地を訪問し、依頼者の立会いの上で査定価格を算出する方法です。物件データや現地の状況の2つの視点から査定を行うため、より正確な査定価格を知る事ができます。ご訪問時に、建物や敷地の状況を見て、詳細な報告を行います。また、担当者にその場で質問できるので、より具体的にご売却の流れを知る事もできます。

このような方にオススメです

• 売却の決意をした上での査定希望の方
• 相続対策、借地関係などの理由により、正確な売却価格を知りたい方

物件の確認・調査・査定

物件の確認・調査・査定

物件について、売主様から直接お話しをうかがう事はもちろん、現地や周辺環境の調査、権利関係や建築法規、周辺の売り出し、成約事例などを調査し、価格査定を行います。

調査・査定内容

マンションや戸建て、土地などの物件種別によって調べる項目は異なります。
以下の種別ごとの主な調査項目をご参照ください。

現地の確認（土地・戸建）

• 建物の印象、外壁・屋根・内装の程度
• 接道状況（道路幅員・間口）道路の種類（公道・私道持分等）
• ライフライン：上・下水道やガス供給の設備状況
• 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
• 交通量の確認
• 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
• リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
• 駐車場の有無
• 境界や越境等の確認
• 日当りの確認、風通しの確認

現地の確認（マンション）

• 建物の全体の印象や修繕の実施状況
• エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況
• 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
• 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
• リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
• 各部屋の広さ、収納量のチェック
• 日当りの確認、風通しや窓位置の確認
• 眺望の確認
• 浴室やキッチンの大きさ、設備の状況
• 手すりや段差、バリアフリーかどうか
• セキュリティの状況
• 床暖房やエアコンなどの設備の状況
• 管理規約の確認
• リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
• 駐車場の空き状況
• 管理会社、管理員、管理状況の確認
• 管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
• 長期修繕計画の内容

役所調査

用途地域の確認、法令上、建築の制限、道路の種類や幅員、上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。

法務局調査

法務局では、登記簿謄本をもとに主に所有者、地目、地積、抵当権、近隣所有者等の確認を行います。また、公図や地積測量図などを用いて隣地道路との境界などの確認も行います。

市場調査

類似する売出中の物件を調査し、売出価格の参考にします。

成約価格の事例

実際に成約に至った価格を調査し、成約見込みの価格を算出します。

媒介契約

媒介契約

不動産会社に、売却の依頼を依頼する際に行う契約です。担当者と売出方法・内容の打合せをし、納得した上で契約を行います。

媒介契約の種類

媒介契約には、下記の3種類があります。

専属専任媒介契約

• 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録
• 売主様へ売却活動の業務状況報告
• 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
• 売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない。

専任媒介契約

• 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録
• 売主様へ売却活動の業務状況報告
• 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
• 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。

一般媒介契約

• 売主は複数の仲介業者と重ねて媒介契約を締結することができる。
• 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。

売却活動

売出活動

当社は、さまざまな売出活動を行い購入希望者を探します。お問合わせ頂いた方に実際に物件を案内したりオープンハウス・ルームを開催し見学して頂きます。

こちらもご参考下さい。
→上手に売るテクニック

コスギ不動産の営業活動

幅広く物件のご紹介を致します。

• コスギ不動産自社ホームページへの掲載
• 新聞や雑誌などの広告媒体への掲載
• オープンハウス・ルームの開催
• 既存登録のお客様へのご紹介や新聞折込チラシの配布
• 近隣住民へのチラシの配布
• 指定流通機構（レインズ※）への登録

お客様からの反響や市場の動向をもとに担当より売出の提案を行います。

売買契約の締結

売買契約の締結

買い依頼のお客様から「買付証明書」を受領し、価格や引渡しなどの条件について調整します。双方が合意したら売買契約を交わします。

売買契約とは

• 「売買契約書」にて契約の詳細を取り決めます。
• 物件の現況を報告します。
  例えば、雨漏りや近隣情報、物件に付帯するキッチンや給湯器などの備品について現状どのような状態か報告します。
• 売買契約書を締結後は、契約書の条項・特約に基づいて権利や義務の履行を行います。
• 契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もあります。トラブルにならないように内容をしっかり把握し、不明な点は担当に確認してください。

売買契約時に必要なもの

• 印鑑
• 契約印紙代
• 本人確認書類(運転免許証・パスポート・健康保険証など)
• 仲介手数料の半金(別途、消費税及び地方消費税が必要)

引越しの準備

物件の引渡し(決済)の日までに、隣地との境界確認や公共料金の精算などを済ませます。引渡しは、契約時に取決めした状態で行いますので、状態の確認を行いましょう。

引渡し・お引越しのスケジュール

買いかえの場合、先に新居に引越してから引渡しを行うのがスムーズです。
しかし、売買代金を受け取ってから新しい家の資金にしなければいけない場合もあります。
その場合は、短期間の｢つなぎ融資｣を受けて支払いをしたり、一時的に仮住まいする方法や買主様に引越しまでの数日間、引渡しを待ってもらうよう取り決めをする場合もあります。
不動産会社と買主様と事前に打合せしておきましょう。

→仮住まいする場合は、コスギ不動産のマンスリーへ。

残代金決済・引渡し

残代金決済・引渡し

契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。
残代金の受領と同時に物件の引渡しを行い、売買契約は、全て完了します。

残代金決済の流れ

いよいよ物件の残代金決済・物件のお引渡しです。
残代金の授受・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記などの申請を行います。